【艳姐说】
你还会喜欢上海吗？
3.1,2017
大家还记得十几年前的一则广告吗，还记得里面的歌词吗？
其中有这样几句：
城市的高度它越变越快
有人出去有人回来
身边的朋友越穿越新派
上海让我越看越爱
好日子，好时代
我在上海，大家都在
对，就是这首《喜欢上海的理由》，当时这首歌伴随着广告火遍上海滩。岁月静变。然而，这首歌，以及它所承载的私人情感与城市记忆，历逾十年，却不受时光改变。 艳姐觉得这首歌也唱出了上海这座包容、海纳百川的城市情怀。
这十几年来，无数的外来人口来到上海，寻找自己的上海梦，上海也为他们提供了无数的机遇和做梦的机会。然而，就在最近几年，不知大家没有没感觉到自己的幸福指数越来越低了？尤其是对于新上海人来说，面临三高：压力高、消费高、房价高，尤其是房价。想要在上海拥有一套属于自己的房子，除非是家底殷实，或者是有些背景，不打工个几十年还真挺难。
在几年前，有一个种类的房子深受新上海人的青睐，那就是商住房。然而，当他们走在买商住房的路上；或者买了房，憧憬着未来的有房生活时，这首美妙的心灵旋律却在今年年初戛然而止......
2001年风靡全城的广告歌《喜欢上海的理由》
NO. 1｜壹
还没到高潮，就瞬间结束
在2017年之前，大多数人或许都会认为，商住房的美好时代还会一直持续下去。
说一个去年发生在艳姐身边活生生的例子：
艳姐公司的小帅哥小翟，单身，江苏徐州人，去年年初的时候来上海工作，因为家底比较殷实，为了在上海好好打拼，寻找自己的小小的归属感，小翟全款花了200多万在地铁1号线呼兰路旁边买了一套商住房，去年年中的时候，就住进了自己的小窝里面，也总算实现了外地人在上海拥有一套房的顶级梦想。
更让人羡慕嫉妒恨的是，这套商住房从去年年初的200万，一直涨到了今年年初的300多万，一年100万，用公司的中层来衡量的话，也相当于3、5年的年薪总和了。
其实，如果还要再早几年，在2012年左右的时候，商住房非常火热，那时嘉定区、松江区这些郊区的商住房均价都是低于2万元每平米的，甚至还有1万稍微出头一下，几乎都是一开盘都热销，火的不要不要。
房地产的这股“清流”，在今年年初断流了。2017年1月7日，上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发生重大变化，大量商住项目“暂停销售”。
??
至于上海为什么要限制类住宅的审批，业内主要有两种猜测：
一方面是遏制资金大量进入类住宅而隐隐出现的供不应求的苗头；
另一方面是防止开发商借类住宅概念打住宅擦边球。
近几年，资金流入类住宅速度正在提速。去年上海“325”楼市新政之后，酒店式公寓成交开始走高，6-8月成交创下历史新高，类住宅产品的市场价格也快速增长。
上海中原地产市场研究部数据统计显示，上海公寓式办公楼2016年全年成交201万平方米，同比增加76%；成交均价23404元/平方米，同比涨幅12.4%。
2016年下半年以来，多个公寓式办公楼项目大幅调高售价，以龙湖在宝山区的“北城天街”为例，上半年其销售均价在21000元/平方米左右，下半年开卖的房源定价已经达到30000元/平方米，充分说明了该类产品的供不应求。
艳姐觉得去年可以说是商住房成交爆发的一年，如果没有限制商住政策的出台，今年商住房估计还会有新一轮的成交量和价格的上涨；但是不得不承认的是，外地人想要在上海拥有一套房的梦想变得更加难实现了。
NO. 2｜贰
别再对“阉割”的商住房抱有幻想？
其实商住房的劣势大家都知道，但由于价格上的优势，大家对这些劣势还是可以稍微忽略的，商住房其实就像男人一样，这个男人虽然有这几个、那几个的缺点，但是还是比较实在，所以就勉强和那男人过过小日子吧。
商住房的劣势主要有以下4点：
1、商住公寓土地性质为办公性质，其土地使用年限为50年。也有小部分酒店式公寓采用的是商业土地，其土地使用年限仅40年。
2、由于是商用性质土地，水、电的费用比民用的要贵1倍，使用成本高。很多商住公寓内不配备煤气，因此想要烧菜只能用电磁炉。
3、商住公寓户型设计大多不适合传统居家生活，全明设计的不多，不通风，得房率较低。
4、所有商用物业出售时都不可避免的遇到高额税费问题。
然而，如今，商住房“住”的属性也要被去掉，2月中旬就有媒体传出，上海闵行区将针对“类住宅”进行“拆墙、拆煤气、拆上下水”的整改。通俗点说就好像一个男人“被阉割”一样，让他失去功能，这时有业主不能忍了。
就在这几天，上海有一个商住房事件闹得特别大，某宇宙房企的商住房项目被整改，背景是业主已经付款，但产权证还没有拿到，业主还没有住进去，里面的上下水设施要求全部拆除，LOFT还被拆除隔层。于是，业主们开始闹腾了，要为自己困难的处境解围，在业主的强烈要求下，开发商方面也提出了调整方案：1、以110%的购房价格回购;2、换位于崇明的房子;3、回租业主房屋，用人话说就是你接受我的单向赔偿，这套商住房你就是不能再住了。
??
其实，按照规定，商住房确实不能“住”，住的属性可以说是开发商炒作出来的，商住房的原本土地性质是商办性质的，只是之前相关部门一直没有监管或整治这块部分。说到这里，艳姐希望大家能明白，现在商住房可以说已经是一个比较敏感的东西了，你尽量不要去碰，现在去购买一手商住房已经不可能了；而至于二手的商住房，现在一些房产网站上还是能看到的，比如宝山顾村某商住项目，去年卖得十分火爆，现在都已经是二手房了。
??
据某中介介绍，现在如果要入手商住二手房，需要房东同意资金监管（资金监管就是买家的定金放在中介公司，代房东保管，直到房东出产证），也就是说，如果房东产权证一直没有从开发商那里拿到的话，你就一直要等下去......
艳姐觉得既然限制商住房这把利刃已经举起，几乎没有撤回的可能了，身为外来打工者的你，想要在上海拥有一套自己的房子，你只剩下这些路径：
1、老老实实缴纳社保五年，然后结婚，你就有买房资格了
2、找个上海人娶了或者嫁了吧，你也有买房资格了
3、不能忍受无房的愤恨，那就只能说拜拜，回家乡好好发展了
附：上海商住房名单（注：尤其是在二手房交易时留个心眼，别认为是普通商品房）
地产人言言尽地产人与事
力图打造地产圈最大虎嗅网，欢迎投稿至727869321@qq.com
张艳，房教中国品牌总监，地产自媒联盟成员。历任新浪商业地产、地产人主编、克而瑞CRIC品牌推广总监。让我们以文会友。同写同感。欢迎关注艳姐“地产人言”。
（关注艳姐 听艳姐话）
（欢迎来稿 稿费丰厚）
