精装房，曾经是开发商们用来吸引购房者下单和获取高溢价的利器，只是其做与不做的选择权还在开发商手里。而现在随着各地政府陆续出台相关政策，精装房则成了开发商们必须要完成的作业。
然而在限价政策的背景下，开发商通过精装房获取高溢价的时代也已经过去，如何做出高性价比的精装房就成了开发商们一道新的必答题。
今天，明源君就详细说下在新的时代背景下，房企该如何通过设计、招采、施工三大环节做出高性价比的精装房。
01
新的政策背景下
房企们需要背着包袱来做精装房
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在地产行业自身的发展、客户的市场需求、政府之手等三股力量的交织推动下，精装房开始全面走向历史舞台。只是在史上最严（精装房的装修款要么纳入总房款一起接受限价、要么单独限价）、最看不透的调控政策下，精装房又反而成了开发商的不得不背的包袱。
一、个人装修太过于麻烦，精装房越来越受欢迎
装修房子太累人、费时、费力，几乎是每一个经历过装修的人共同感受。明源君一位曾亲身经历过装修的朋友半开玩笑的说“装修房子才是减肥的最好方式”。因为装修的时间前后能扯上3-5个月，个人除了定方案、跑市场买材料外，还要监督工人施工，中间更是各种突发状况不断。身累心更累，使得当初装修的乐趣会慢慢被各种烦心事淹没；
而随着现在人的时间成本和精力成本越来越高，亲自去装修房子变得越来越不划算。所以前不久明源君的另一个朋友就索性买了精装房，就是图个方便省事。而这也代表了越来越多购房人的心声。
二、政府出台相关文件迫使开发商去做精装修
以前一些房企做精装修更多是为获取高溢价和便于销售而采取的自发性行为，而现在政府则直接通过相关政策迫使房企加大在精装修上的投入。如上海在考核房企拿地资格时，专门有一项是衡量房企开发过的精装修房屋面积；如海南更是直接出台了相关政策，要求省内新开发的所有商品住宅必须是全装修；还有山东也发文要求新建高层要施行全装修。
而就现有情况来看，这些政策将会在更多的省份得到推广和借鉴。未来开发商不管愿不愿意都必须要加大在精装修上的投入了。
三、房屋精装修是未来行业的发展趋势
过去十多年，开发商卖出的房子99%是毛坯房。因为是在房地产的黄金年代，哪怕是毛坯房也能卖的红红火火。但随着房地产进入下半场，各家房企及项目之间到了真正的比拼产品力的时候。房屋精装修也就成了行业的大势所趋。而且诸如韩国、日本、美国、欧洲等国家的新建房屋也大致经历了从毛坯房到精装房的发展过程，现在基本上都是精装房。所以基于行业的发展规律的趋同性，房屋精装修化也是中国地产行业发展的可预见性趋势。
四、限价政策给房企做精装修时戴了个紧箍咒
在现有调控背景下，政府为堵房企利用精装修乱涨房价的漏洞，便在限价政策里将“装修款”一起纳入了限购。在具体的政策上，又分为两种。一是装修款计入房价，计入后的房价受限价政策制约，如南京（河西南板块）便是如此；二是房价和装修款可分开收取，但装修款与房价挂钩，不得超过相应标准，如武汉。
不管是哪一种限价政策，对房企来说都是紧箍咒。所以房企必须要重视精装修项目的装修标准和成本控制。
02
房企切入精装业务
的三种模式
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当精装房成为开发商一个不得不选择战略时，那么选择以什么样的操盘模式切入就显得至关重要了。
而现有精装房操盘模式通常有三种，一种是开发商以自己做为主，部分外包；一种是将精装业务全部外包；一种是与第三方家装平台深度捆绑。
三种模式中，第一种适用的房企范围相对有限；第二种则是现有常规操作模式，弊端也相对严重；第三种是全新的尝试，即分工明确又深度关联，代表着未来的一种趋势。
一、一条龙的产业链模式：以自己做为主，部分材料外包
从项目建筑结构设计、室内装修设计到装修施工，再到装修材料，都由开发商自己的旗下企业来承担。
这种操盘模式的代表就是碧桂园，如其精装房的结构设计、装修设计由旗下的博意建筑设计院来完成；而装修施工则有旗下的雅俊装饰工程承担；而像玻璃、砖等则有旗下的建材公司来承担；其他的材料则外包；
当然这种模式的好处是显而易见的，不仅强化了房企对精装过程的掌控力确保了质量，还有效的降低了装修成本，提高其精装房的利润空间；弊端就是重资产运营，对与地产业务开发规模有限的房企来说，运营成本较高；
二、业务外包模式：以招标的形式将设计、材料、施工等外包
开发商将室内设计、装修施工等环节外包，通过公开招标聘请设计公司进行室内装修设计、委托中小装修公司进行装修施工；通过分包招标确定材料供应商、家电供应商等；
这种操盘模式的代表就是龙湖、恒大、万科等；好处就是通过招标货比三家，尽量降低成本；弊端也是显而易见的，就是涉及的层面多、环节多，不容易把控，装修质量出现问题的概率较高。
三、与平台型家装战略合作：通过股权投资互联网家装平台，并与其深度合作
这是一种新颖的模式，具体来说就是先参股一家潜力较大的互联网家装平台，与其深度捆绑。然后现阶段先将旗下在售的清水房装修业务引荐给家装平台，扶持家装平台的业务成长。待家装平台壮大成熟后，再视市场具体情况将旗下项目的精装业务外包给家装平台。
现有的代表就是建业与艾佳生活家装平台。其优势在于两者之间相互独立，减少房企的运营成本，又能通过有效关联强化开发商在精装业务上的掌控。不过对于大多数中小型房企来说，因资源整合能力的差异，短时间相对困难。
03
提升性价比的关键是成本控制
具体可从三大环节入手
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在精装房项目中，精装修的成本占到了项目建安成本的25%-30%，而材料成本又占到项目精装修成本的60%—70%；可以说材料是开发商控制装修成本的关键。当然控制材料费用不是一味的压缩价格、降低材料质量，而是合理的“挤出”一些水分和内部成本的再平衡。
一、设计环节：通过设计优化，在不影响品质感和使用的情况下优化成本
前期室内设计决定了后续装修成本的70%。因此装修成本优化的关键就是从设计抓起。明源君就从四个方面阐述下如何通过设计优化成本；
?风格，采用相对便宜的现代简约风
现在市场上的装修风格可谓五花八门，如有现代简约风格、田园风、地中海风、北欧风、东南亚风、美式风、新中式风、中式古典风、欧式古典风等等。
但就成本而言，现代风相对便宜，其次是田园风、美式风、地中海风等，像中式、欧式则相对较贵。
主要是因为现代简约风装修时没有复杂的操作工序，如吊顶就很简洁，而且装修用料也相对简单。同时因为风格能百搭，又满足了客户的个性化诉求。
?选材，在不影响品质和观感的前提下进行优化
如设计时考虑采用复合饰面板材代替石材，像莎安娜米黄，优等品价格基本在1000元/㎡以上，采用5厚莎安娜米黄+15厚普通米黄单价就可以下降约30%~40%，降低成本的效果就非常显著。
比如橱柜，可以从台面石档次、门板面材料、把手设计款式入手；在室内木门上，可以选择将实木线条改为复合型实木线条、减少门槛及窗的厚度、门框实木压板改为夹板结构等。
如为降低物业管理成本，在住宅内的公共电梯厅部位把多个筒灯分成若干组，并分别采用延时开关控制，取消公共部位的的吊灯类装饰灯具，节约长期用电及更换材料的使用、维护成本等等。
?工序，通过工序及流程优化实现材料和人工成本的降低
比如在水电管线的铺排上，好的设计师会认真思索如何才能实现管线路径的最优。进而实现材料费用和人工费用的节约。
如管线铺排要按照管线短、埋深小，自然排流的原则确定。
? 配置，对精装标配的内容和档次瘦身，将列入可自主选择的菜单项
对项目的精装内容进行优化，把一些原本标配的内容变成选配，进而实现间接降成本的目的。
现在很多精装项目为吸引客户和获取高溢价，在精装房配置上一直在做加法。如很多刚改和刚需类精装项目也把智能家居系统列为了标配，其提供有如人脸识别、远程控制、密码锁、墨镜系统等一系列服务。但实际上这些对客户而言更多是锦上添花的东西，并不是决定客户购买的最重要理由。而且一套系统少者3-5万，贵的则有10多万。无形之中增加了装修成本。所以在控成本的宗旨下，可以把这些配置列入需额外付费的选装项目。
在综合装修成本控制最优的基础上，列出每一个装修部件的造价成本及对应的材质品牌，作为基本标准。同时给予客户更多的个性化装修空间。即客户若不认可一些部件的材质品牌，可自行采购或委托项目采购，但多出标准的费用需客户自行承担。这样操作既有效的控制了成本，又满足了客户需求，一举两得。
当然出于对降低少批量采购的成本考虑，个性化套餐选择，也不是完全由着客户的喜好来。而是先拟定好选择菜单，让客户在菜单内进行选择，同时在施工工序上，提前做好协调，避免因为时间冲突问题导致人工成本增加。
二、招采环节：开发商要掌握材料采购权，并与标准化程度较高的平台合作
开发商在采购装修材料时，一般有甲方购买原材料（甲供）、乙方购买原材料（乙供）、甲方指定价格和品牌后乙方购买（甲指乙供）等三种形式。其中，甲供材的好处在于对材料的控制力强，能有效降低成本。而乙供或者甲指乙供的好处在于甲方的管理相对轻松有序，但也额外的向乙方支付了一部分成本费用。不过现在的一些房企在采购精装材料时多采用的甲指乙供或乙供的形式。
但在控制装修成本的新背景下，房企尤其是新进入的精装修领域的房企（缺少对材料品牌资源的积累和市场价格的实时了解），选择甲供形式进行材料的采购，就成了控制成本的必要之举。当然选择甲供并不是说所有的装修材料都由甲方采购，而是在材料成本占比较大的瓷砖、卫浴、橱柜、门窗等主材。
另外在招投标的过程中尽可能的扩大招标范围，通过大量的价格比对，选择性价比最优的品牌商家。
还有在辅材及施工单位的选择上，建议倾向于标准化程度更高、价格更透明的互联网家装平台。当下房企在做精装修项目时，选择装修施工单位和辅材供应商多是些不知名的中小型装修公司。因此在装修的质量上是无法得到保障的，这也是某些房企的精装房被大量投诉的原因，而且辅材采购的成本也无法得到有效保障；
因此更换传统的装修公司，选择那些标准化程度更高、性价比更高的互联网家装平台合作，就成了重新获取成本和质量优势的关键所在。
三、施工环节：通过引进新工艺新材料来降低人工和材成本
在装修中可以积极尝试些新工艺新材料的应用，其不仅能有效的降低材料和人工等费用，而且节能环保，有利于客户的健康，更能增加客户对精装房的接受度。
如在精装修时若能采用集成墙面工艺，不仅能大大的节省人工和材料费，而且还绿色环保。
作者：明源地产研究院 李春恒
